Vraag naar bedrijfsruimtes en winkels neemt toe

Cijfers interpreteren: gaat het goed of slecht?

De afgelopen vijf jaar is de Twentse beroepsbevolking met 8,3% gestegen (landelijk 7,6%). Op 1 januari 2004 telde Twente 615.088 inwoners. Van hen behoorde 44% tot de beroepsbevolking, 28.000 van hen zaten zonder werk, een stijging van 19,5% ten opzichte van 1 januari 2003. Het aantal bedrijfsvestigingen (43.429) is met ruim 5% gestegen, de sector dienstverlening groeide met ruim 6% het sterkst.
Een volle CineStar-zaal met vastgoedspecialisten

Het idee is natuurlijk prima. Vastgoedontwikkelaar Daniël Spikker (afkomstig uit Wierden en werkzaam voor Creon Vastgoed in Deventer) vond het maar niets, al die verschillende rapportages over huizen, kantoren en bedrijfsruimtes. Hij bedacht vorig jaar de Vastgoedrapportage Twente. Eind september werd het overzicht voor het tweede achtereenvolgende jaar (tijdens een symposium met circa 500 mensen uit de sector) gepresenteerd. Een mooi overzicht, maar omdat minister Dekker (VROM) prioriteit moest geven aan de algemene beschouwingen ging de jus van het evenement. Wethouder Helder (Enschede) kreeg en passant de Vastgoedprijs Twente vanwege de reconstructie van het Van Heekplein. Nadeel: er staan geen beleid of aanbevelingen in de rapportage.

“We rapporteren alleen,” zegt Spikker desgevraagd. Huizen staan maanden te koop, projectontwikkelaar Polman erkent eerlijk dat hij zijn kantoorruimte aan de straatstenen niet kwijt kan. Polman liep dan ook tijdens het congres geërgerd naar buiten omdat zijns inziens de situatie te rooskleurig wordt voorgesteld. “Het is ook zeker niet zo erg als Polman voorstelt,” reageert Spikker die de tekst op het spandoek van Polman aan zijn kantoorpand in Hengelo “overdreven” noemt. Toch is de kantorenmarkt direct afhankelijk van de economische ontwikkeling. De werkloosheid stijgt bijvoorbeeld nog steeds, de omzet van het Twentse bedrijfsleven neemt nog steeds af, tel daarbij de Nederlandse bezuinigingen plus internationale factoren als de olieprijs, de oorlog en terreur inclusief de presidentsverkiezingen in de verenigde Staten en een gemiddelde ondernemer zal vooralsnog geen grote investeringen doen in huisvesting.

Kantoorruimte

In 2003 is totaal bijna 60.000 m2 kantoorruimte opgenomen, een flinke daling (26%) ten opzichte van 2002. Ook de opname in de eerste maanden van dit jaar laat geen verbetering zien, met in totaal nog geen 30.000 m2. Bovendien is het aanbod met bijna 10% toegenomen tot 156.000 m2. “Gemeenten die enkele jaren geleden nog vol trots ambitieuze, grootschalige nieuwbouwplannen presenteerden, zetten daar nu fors het mes in.” De huurprijzen staan onder druk, “maar”, haast Spikker zich te zeggen, “de huren blijven vooralsnog op niveau, met een verschil ten gunste van bestaande kantoren ten opzichte van nieuwbouw.” Polman snuift als hij het hoort.

Bedrijfsruimte

Daarnaast is er ook goed nieuws: de markt voor bedrijfsruimten groeit! Wat wordt uitgelegd als een voorbode van algeheel economisch herstel. Want als echte producenten meer ruimte nodig hebben voor hun activiteiten, dan volgt de rest (de dienstverleners) niet veel later vanzelf. Uit het rapport blijkt dat het aanbod met 5% is gestegen tot 377.000 m2, maar daarentegen is het opnamecijfer in 2003 gestegen met 2,1%, tot 121.000 m2. Ook in de eerste zes maanden van 2004 zijn de opnamecijfers bemoedigend (80.000 m2). “De ontwikkeling van bedrijventerreinen is in Twente in tien jaar niet zo laag geweest. Met de uitgifte van 22 hectare grond in 2003 is een afname te constateren van 27%. Dat ligt aan de economie, maar ook aan de beperkte beschikbaarheid van bouwkavels in met name Hengelo en Enschede. Verder worden in Twente op eigen risico amper nieuwe bedrijfsruimten aangeboden, behoudens een toenemend aantal bedrijfsverzamelgebouwen waarvoor voldoende vraag bestaat,” aldus Spikker.

Winkels

De winkelvoorraad is op 1 juli van dit jaar 1.142.699 m2, een groei van 3,5% ten opzichte van 2003. In totaal zijn in Twente 4.190 winkels geregistreerd, met een gemiddelde omvang van circa 270 m2. De verzorgingsindex in Twente is hoger dan het landelijk gemiddelde. Voor Twente is dit 1,85 m2, terwijl dat landelijk 1,53 m2 is. Op 1 juli 2004 werd in Twente ruim 50.000 m2 winkelruimte aangeboden. De totale opname in 2003 bedroeg 33.000 m2. In de eerste zes maanden van 2004 is er al 27.425 m2 winkelruimte opgenomen. Daarmee zal naar alle waarschijnlijkheid het opnamecijfer in 2004 hoger uitkomen dan in 2003.

Woningen

Uit het rapport blijkt verder dat de huizen in Twente gemiddeld zestien dagen langer te koop staan dan vroeger. “Terwijl er in de eerste helft van dit jaar gemiddeld nog een prijsstijging van 4,2 % werd gerealiseerd in vergelijking met vorig jaar.” En daarmee blijft de prijsontwikkeling de inflatie ruim voor. “Maar vraag en aanbod sluiten niet op elkaar aan. De Twentse gemeenten proberen dit met woningbouwafspraken beter op elkaar af te stemmen. Het zou wenselijk zijn als de gemeenten dat doen in overleg met de marktpartijen.” In Enschede is de gemiddelde verkoopprijs het eerste half jaar gestegen (met 4,3%) tot 163.730 euro. De vraag in het segment starterswoningen is groot, mede door het gebrek aan beschikbare huurwoningen en de relatief gunstige rente. In de regio Hengelo-Borne was de gemiddelde koopsom 187.329 euro (+ 6%). Tot 2010 heeft Hengelo het streven 4.900 woningen te realiseren, waarvan al bijna de helft (2000) in Hart van Zuid. “Hengelo profileert zich duidelijk als woonstad.” In Almelo zijn de prijzen (met 2,5%) tot gemiddeld 164.711 euro gestegen. “Door zowel corporaties als institutionele beleggers worden huurwoningen te koop aangeboden, ondanks juist de grote vraag naar huurwoningen. “Voor de andere deelgebieden van Twente zien we geen grote uitschieters in prijsontwikkeling, verkooptijd of aanbod. Behalve in Rijssen/Holten – Twenterand – Hellendoorn, daar nam het aanbod met 8,4% af,” zegt Spikker.