Cor van Zadelhoff is de ‘grey power’-generatie

De groei van Zadelhoff liep via Ankersmit in Hengelo

Cor van Zadelhoff: “Ik heb direct na mijn vijftigste al gezegd ‘een ander moet de leiding hebben’. Daar moet je vroeg mee beginnen.”
Cor van Zadelhoff is een boerenzoon, voorbestemd om veearts te worden. Bij de aanleg van de Bijlmermeer hielp hij de desbetreffende makelaar die de opdracht had alle grond op te kopen van de boeren. In 1968 richtte hij zijn eigen bedrijfsmakelaardij op die hij begin jaren negentig onderbracht bij het internationale vastgoedbedrijf DTZ dat aan de beurs in Londen genoteerd is. Van Zadelhoff begon dus in Amsterdam, maar zijn verovering van Nederland verliep via Twente waar hij Ankersmit overnam.

Tijdens de opname van Memphis (zie de artikelen daarover elders in dit blad) luisterde Van Zadelhoff (die zijn naam voor zijn bedrijf inkortte door ‘van’ weg te laten) met ergernis naar het interview met de reisbedrijf-bestuurders Louis Frankenhuis en Steven van der Heiden. “De wijze waarop deze heren van bedrijf zijn gewisseld, vind ik armoe. Ik heb een totaal andere filosofie. Als een bedrijf zoveel medewerkers heeft en het moet dan extern een directeur zoeken, dan is dat armoe. In ons bedrijf, en daar ga ik prat op, hebben wij steeds mensen uit het eigen bedrijf aan het roer. Edwin Mulder in Enschede is daarvan een voorbeeld, hij is eigen kweek. Het is belangrijk voor een bedrijf dat er mensen uit het eigen bedrijf doorstromen, die kennen de bedrijfsfilosofie. Maar je moet ze natuurlijk wel kansen geven om te groeien. Ik heb direct na mijn vijftigste al gezegd ‘een ander moet de leiding hebben’. Daar moet je vroeg mee beginnen.”

DTZ

Op deze wijze heeft Cor van Zadelhoff ook zijn bedrijfsmakelaardij opgebouwd. “Ik doe niet sentimenteel, maar het oosten van het land is heel belangrijk, dat heb ik altijd een heel belangrijke regio gevonden. In Amsterdam is de concurrentie misschien nog harder, maar hier kun je heel succesvol werken omdat je wellicht eerder opvalt.” Dus het was geen toeval dat Van Zadelhoff Ankersmit overnam. “Dat bedrijf paste toentertijd het beste bij mijn bedrijfsfilosofie. Het gaat om mensen. Makelen is een mensenbusiness. Als je de kant van het oosten opgaat, dan ga je zoeken naar een goede vakman. Ankersmit is een naam die hier in Twente goed ligt. Wij kunnen over de hele wereld eigen kantoren openen, maar dat wil ik niet. Ik zoek goede bedrijven die qua filosofie bij ons passen. Wij hebben met DTZ één branding. In Azië is Tie Leung het grootste makelaarsbedrijf en dus wordt het DTZ Tie Leung. Ik heb het overigens zelf niet bedacht, KPMG deed het al langer, dus ik heb het gewoon afgekeken.”

Reggeborgh

De andere relatie met Twente heeft Van Zadelhoff dankzij zijn commissariaat bij participatiebedrijf Reggeborgh in Rijssen. “Tijdens mijn eerste ontmoeting met Dik Wessels, dat was in Zeist, hebben we elkaar uitgescholden voor alles wat je maar kan bedenken. Ik zat in zijn vaarwater. Ik vond dat hij absoluut geen recht had mij dat te verwijten. We hebben echt bijna over tafel gelegen, we hadden daarna wel een groot wederzijds respect.” Het is niet de enige klus van Van Zadelhoff die nog wel een paar aandelen heeft in DTZ Zadelhoff, maar dat aantal is volgens hem te verwaarlozen. “Driekwart van de aandelen van het Nederlandse bedrijf zit bij de Nederlandse partners, dus het Engelse moederbedrijf heeft maar een stukje. En dat is ook mijn filosofie: de mensen die in het bedrijf werken, moeten zelf de meeste revenuen daarvan trekken. Ik ben ambassadeur voor DTZ, niet alleen in Nederland, maar wereldwijd. Waar ik de tent kan promoten, doe ik dat zeker. En als ik regio’s kan helpen zoals voor Twente doe ik dat ook graag. Die luchthaven moet bijvoorbeeld absoluut open blijven. Er zou een helikopterdienst tussen Enschede en het westen van het land moeten komen.” Waarbij het niet helemaal duidelijk is of Van Zadelhoff dat zelf vindt of dat hij ingefluisterd is door Hennie van der Most, ook aanwezig tijdens het interview. “Enschede heeft onder het Van Heekplein de mooiste parkeergarage van Nederland gebouwd. Fantastisch. Het hele winkelcentrum is trouwens een mooie ontwikkeling, deze stad leeft wel en als je hier rondrijdt, dan zie je wat er toch gebeurd is de laatste 15 jaar.”

‘Tijdens mijn eerste ontmoeting met Dik Wessels hebben we elkaar uitgescholden voor alles wat je maar kunt bedenken’

Grey Power

“ Eén van de grootste problemen van dit land is de bureaucratie. De verschillende regelgeving is een drama. Een paar maanden geleden had ik een belangrijke afspraak waar ik heel graag Dik Wessels bij wilde hebben. Die zegt ‘ik ga niet op vrijdagmiddag in de file staan’. Ik probeerde hem vervolgens met een helikopter op te laten ophalen. Dan heb je vergunningen nodig. De eerste gemeente wil dat je dat drie weken van te voren aanvraagt, de tweede zegt ‘stuur je chauffeur maar even langs’, de derde gemeente heeft weer andere regels. De bereikbaarheid in Nederland is moeilijk, dus waarom gebruiken we het regionale vliegverkeer niet beter.” En waarom zetten we ouderen niet beter en vaker in, is de boodschap die Van Zadelhoff predikt. Hij was lid van de Taskforce Ouderen en Arbeid (samen met onder anderen Elco Brinkman, Joop van den Ende, Lodewijk de Waal, Hans de Boer en Ed Nijpels) die met voorstellen is gekomen om na 2020 (als een kwart van de bevolking 55 jaar of ouder is) de sociale zekerheid, gezondheidszorg en pensioenen betaalbaar te houden. “Als ik hier de zaal in kijk, dan heb ik nog wel een advies: blijf in godsnaam werken na je pensioen. Blijf niet thuis zitten, want je zit al tweederde van de tijd thuis en als je driederde van de tijd thuis zit, dan gaat het niet goed.”

Kantoorvilla

Van Zadelhoff heeft gemakkelijk praten; hij deelt met oud-premier Kok, voormalig Heineken-topman Vuursteen, voormalig voorzitter Raad van Bestuur ABN-AMRO Hazelhoff en ex-Getronics-voorzitter Risseeuw een prachtige Amsterdamse kantoorvilla. Als hij niet werkt in het ‘Praethuis’ op zijn landgoed Groenevecht in Breukelen waar hij heel regelmatig mensen van DTZ over de vloer heeft. “Met de jaren word je alleen maar beter, net als wijn.” Zijn visie over ouderen die doorwerken, geldt ook voor de man die veertig jaar met zijn broodtrommel naar de bouw is gegaan en die echt blij is dat hij met pensioen kan. “Die man heeft ook hobby’s, dan ga je bijvoorbeeld drie dagen per week vrijwillig chauffeuren of wat tuintjes bijhouden.” Een badinerende opmerking over het huidige werk in de Amsterdamse kantoorvilla door de vroegere ‘captains of industry’ wordt niet gewaardeerd. “Dan moet u eens kijken wat de heer Kok nog bereikt heeft met zijn Europese rapporten. Ik vind het heel onaardig als u dat onderschat. En meneer Vuursteen die onlangs de baas is geworden van het Wereld Natuurfonds. U denkt toch niet dat hij dat doet om het geld. Het ergste wat een mens kan overkomen is als je je nutteloos gaat voelen.”

Quote 500

Van Zadelhoff zal zich niet snel vervelen want hij heeft zelf nog zo’n 170 BV’s op zijn naam staan. “Voor elke transactie en voor elke samenwerking richt ik een aparte BV op. Alle panden heb ik in een aparte BV ondergebracht, vaak de grond en de opstallen gescheiden. Dan kan de fiscus goed zien dat er twee verschillende bedrijfsmiddelen zijn.” Inzet is tegenwoordig de afschrijving die interessant is voor bedrijven en de fiscus wil dat minimaliseren. “Dan zitten er hele grote voordelen aan om elke activiteit in één of meer BV’s te doen. En het is handiger en voordeliger bij verkoop.” Het zakenblad Quote schat het vermogen van Van Zadelhoff op 190 miljoen euro. “Het heeft me verbaasd dat het zo lang heeft geduurd voordat er in Nederland zo’n lijst is opgemaakt. In Amerika bestaat de Fortune 500 al heel lang. Quote is daar op ingesprongen. Het is een prachtig idee, nu is er weer iemand in Amsterdam die de Miljonairsbeurs heeft bedacht. Die man kan het niet aanslepen, dat schijnt tegenwoordig de mentaliteit te zijn. De organisator wordt regelmatig gebeld door mensen die zeggen geen uitnodiging te hebben gehad terwijl ze wel miljonair zijn, en die sturen dan een accountantsrapport.”

DTZ Zadelhoff is (met veertien vestigingen) de grootste bedrijfsmakelaar van Nederland. Verder heeft DTZ vestigingen in Duitsland en werkt het nauw samen met een aantal Europese partners. Internationaal telt DTZ 8000 medewerkers in 46 landen. Naast zijn commissariaat van Reggeborgh is hij ook commissaris van Damen Shipyards en hij adviseert onder meer Schiphol en de NS op het gebied van onroerend goed.