Redema wil totaaloplossing voor ijsbaan, parkeren, nieuwe wegen en 2e ring

Miracle Planet zonder mirakels

Ruud Sanders is uitsluitend huurbaas, voor de exploitatie haalde hij experts binnen, zoals Tom Coronel.

De bouwkosten waren (met ruim 50 miljoen euro) veel te hoog, het ambitieniveau (1,5 miljoen bezoekers uit heel Nederland) onrealistisch en de voormalige exploitanten hadden te weinig verstand van zaken. Het Mirakel werd een Debacle wat uitbaters, investeringsmaatschappij Reggeborgh en vooral de ABN AMRO heel veel miljoenen heeft gekost. Na een ruzie tussen de investeringsmaatschappij en de bank (waarover Twentevisie uitvoerig heeft bericht) is de ABN AMRO de boer opgegaan met Miracle Planet. Hennie van der Most zei ‘nee’, Dirk Lips bood een luttele vier miljoen en uiteindelijk werd Ruud Sanders van Redema in IJsselstein opgebeld. “We hebben alles geïnventariseerd, alles berekend. Voor aankoop en verbouwing heb ik ongeveer 15 miljoen euro gereserveerd.” Sanders is uitsluitend huurbaas, voor de exploitatie haalde hij experts binnen.

Miracle Planet was kort samengevat veel te duur. Alleen al om de rente en aflossing maandelijks te betalen moest een enorm bedrag omgezet worden. Wat praktisch onmogelijk was, omdat de infrastructuur (de wegen er naar toe, de parkeervoorzieningen) niet deugen. Sanders had trouwens voor het belletje van de bank nog nooit gehoord van de Enschedese uitgaansboulevard. “Alleen al de manier van betalen: met een kaart die steeds weer opgeladen moest worden bij automaten waar heel lange rijen voor stonden. Dan zeggen de meeste mensen: ‘joh, bekijk het’. Maar voor alle duidelijkheid, ik ben alleen maar een investeerder in onroerend goed. Ik investeer in wat nu Go Planet heet om een zo groot mogelijk huurgenot te krijgen. We zijn bezig met het middenterrein, om dat gezellig te maken. Voor de diverse uitspanningen heb ik kenners gezocht. De mensen die voorheen hier zaten, hebben te weinig verstand van leisure.” Die exploitanten hebben overigens ook nog voor miljoenen geïnvesteerd in hun winkels.

Parkeerautomaten

Sanders zet met zijn exploitanten feitelijk hetzelfde concept in de markt. “Op een ander kostenniveau, dat ook de exploitanten een goeie boterham hebben. We hebben tienjarige huurcontracten afgesloten met de exploitanten. Die lopen in feite het grootste risico. Maar ik investeer ook naar aanleiding van wensen van de exploitanten. Er moesten vloeren verzwaard worden voor het grote fitnesscentrum dat er komt. Ik denk dat er een van de mooiste sportscholen van Nederland komt, dat de mooiste kartbaan is aangelegd, maar ik ga niet roepen dat we de mooiste recreatieboulevard van Nederland hebben. Daarom wijzigen we de naam ook in Go Planet. We willen geen verwachtingen scheppen dat het een soort miracle is.” Ruud Sanders had zijn handtekening nog niet gezet of hij zag tot zijn stomme verbazing dat er parkeerautomaten waren geplaatst. “Dat was een verrassing voor ons, moet ik eerlijk bekennen. De vorige ontwikkelaars hadden een convenant gesloten met de gemeente, met FC Twente over betaald parkeren. Dat zijn ze alleen vergeten aan ons te vertellen. We zijn in overleg met de gemeente om daar een oplossing voor te vinden. Het verzwakt onze concurrentiepositie, bij veel leisure-centers is het parkeren gratis.”

Individuele exploitatie

De sportschool krijgt leden, de bioscoop (die in de afgelopen maanden gewoon doorgedraaid heeft) trekt jaarlijks 550.000 bezoekers. “De exploitatie is dus heel divers. De evenementenhal bijvoorbeeld, die zal niet elke dag open zijn. Die gaan we gebruiken voor bedrijfsfeesten, popconcerten.” Rechtstreekse concurrentie dus met de Expohal in Hengelo. “Volgens mij niet, want het Expo Center organiseert vooral beurzen.” De eigenaar van de Expohal (TCN Properties van Rudy Stroink) heeft begin september plannen gepresenteerd om het gebied rond het Gelredome in Arnhem in te vullen. “De filosofie is perfect, om een stadion moet je een omgeving bouwen. Hier in Enschede doen we nog te weinig aan kruisbestuiving. Ik denk dat er genoeg activiteiten te organiseren zijn waar iedereen tevreden mee is. Je kunt bij een stadion ook een stukje detailhandel optrekken als extra invulling.”

Tweede ring

Het werkelijke belang van Go Planet en FC Twente is een goede samenwerking voor aanleg van infrastructuur. “Ik denk dat het een heel moeilijke zaak wordt om nu bij het voetbalstadion een tweede ring op te bouwen. We hebben een oplossing. We hebben een gesprek gehad met wethouders van Hengelo en Enschede. Daar zat ook een vertegenwoordiger van FC Twente bij, er zat een vertegenwoordiger van Cinestar bij. En wij denken dat we een aantal alternatieven hebben op de korte termijn om die verkeersstromen toch in betere banen te leiden. Daar kan ik op dit moment nog weinig over zeggen, op bestuurlijk niveau zoeken ze die mogelijkheden nu uit.”

IJsbaan

Het is niet zo heel ingewikkeld. Want op de achtergrond speelt ook de aanleg van een nieuwe ijsbaan mee. Daar is veel behoefte aan in Twente, maar de bouwkosten zijn te hoog en dus moeten de gemeentes (Enschede en Hengelo) mee doen met de investeringen. “De exploitatie kan dat nooit alleen dragen, kijk maar naar andere ijsbanen, die krijgen ook bijna allemaal subsidie.” Sanders vindt dat hij met dat betaald parkeren toch een beetje in de maling is genomen, en als FC Twente thuis speelt (zeker op zaterdagavond) is Go Planet praktisch onbereikbaar. Sanders wil een soort totaaloplossing met tweede ring op het stadion, parkeerfaciliteiten voor Go Planet en FC Twente, aanleg van een ijsbaan en de aanleg van een rechtstreeks aansluiting op de A35 (over grondgebied van Hengelo).

Projectontwikkelaar Redema (omzet 15 miljoen euro) heeft samen met Museum Vastgoed Groep uit Amsterdam ‘inmiddels uitgekocht door Redema’ Miracle Planet in Enschede overgenomen. Anders dan de Rijssense investeringsmaatschappij Reggeborgh, de vorige eigenaar, is er geen bemoeienis met de exploitatie. Redema exploiteert via een speciaal opgerichte BV (MVG1properties) alleen het onroerend goed. De exploitatie van de verschillende onderdelen wordt overgelaten aan specialisten, zoals de Twentse ondernemer Jo Steffann die een fitnesscentrum gaat exploiteren en de kartfamilie Coronel. Het beheer van onroerend goed is de kurk waar Redema op drijft. Voor particulieren en bedrijven verzorgt Redema het technische beheer, het onderhoud en de huurincasso. Het gaat hierbij om kantoren, bedrijfshallen, winkels, winkelcentra en woningen. De helft van de 54 werknemers van Redema is werkzaam bij dit onderdeel. De vier overige takken van Redema zijn kleiner. De consultancy-tak is verantwoordelijk voor het renoveren en ontwikkelen van winkelcentra. Voor slecht lopende winkelcentra ontwerpt Redema nieuwe concepten, om zodoende de loop er weer in te krijgen. Derde tak van het bedrijf is het bouwmanagement. Redema begeleidt de nieuwbouw en verbouw van kantoren en winkelcentra Via Redema Intermediair werpt het bedrijf zich op het aan- en verkopen van onroerend goed. Redema VvE biedt ondersteuning aan Verenigingen van Eigenaren, die bijvoorbeeld samen eigenaar zijn geworden van een appartementencomplex.