Vastgoed zou met 20% moeten worden afgewaardeerd

Robin de Groot, gepokt en gemazeld in vastgoed.

Pakweg 15% van de kantoren in Nederland staat leeg. En met Het Nieuwe Werken wordt het er waarschijnlijk ook niet meer beter op. Veel institutionele beleggers (wettelijk verplicht) maar ook particulieren die voor hun eigen pensioen moeten zorgen, hebben hun heil gezocht in het vastgoed. Maar hoe gaat het daar nu? Dan wil je graag de mening horen van de man die daarin in de afgelopen decennia gepokt en gemazeld is: Robin de Groot (56).

“De kantorenmarkt telt ongeveer veertig miljoen vierkante meter, zes miljoen staat leeg. Dat is ongelooflijk veel. Ik schat in dat een derde daarvan structureel moeilijk te verhuren is. Er is één gouden regel: als jij een goed pand op een A-locatie hebt, is het altijd goed. In een goeie markt en in een slechte markt. In een slechte markt ben je als eerste aan de beurt; als kantoren uit de jaren tachtig en negentig in kleinere provincieplaatsen waar niet duurzaam is ontwikkeld, met hoge kosten voor wat betreft het energieverbruik, leegkomen…. ja, dan heb je een groot probleem.” Het probleem is in het westen veel groter dan in het oosten, weet De Groot. “In de Randstad is veel te veel gebouwd. Het is inmiddels een huurdersmarkt geworden; als een huurder nieuwbouw wil, dan krijg je hem. En dan zit de eigenaar met zijn oudbouw. Een mooi voorbeeld is het gebouw van KPMG in Amstelveen. KPMG is van de één op de andere dag met een belegger naar een nieuwbouwkantoor gegaan: er staat nu 40.000 meter leeg. Vul het maar eens… dan moet je wel heel creatief zijn.” Lastig. Afbreken is een optie, bestemming veranderen een andere. “Je kunt op een kantorenpark niet zomaar de bestemming van dat ene gebouwtje veranderen in een woon- of een studentenhuis. Dat kan niet.”

Internet.

De kantorenmarkt is heel beroerd, maar beleggers in winkelpanden kunnen hun lol ook nog op. Inmiddels wordt 12% van alle verkopen van detailhandel aan particulieren via internet afgedaan. “De verwachting is dat dat percentage stijgt naar 20 in de komende jaren. We zijn in Duitsland bezig met de ontwikkeling van winkelcentra. Nog meer dan vroeger is de locatie van belang. Een groot gedeelte van de winkelomzet verdwijnt gewoon via internet. De kinderen gaan tegenwoordig bij een schoenenzaak schoenen passen, ze gaan naar huis en bestellen vervolgens via internet dezelfde schoenen bij een leverancier die ze voor de laagste prijs levert. En dat wordt alleen meer erger. Internet zal nooit een totale markt worden, maar als je 20% mist van die markt, mis je ook 20% van het vastgoed.”En dat betekent dan een winkeloverschot, waarbij de winkelpanden op de B-locaties niet meer verhuurd zullen worden.

Banken.

Bij de aan- en verkoop van vastgoed spelen banken een cruciale rol. Voorinvesteren is een drama geworden. “Als je een goed project hebt, willen banken of andere financiers nog wel meedoen. Wat een goed project is? Als banken met je mee willen doen.” Vroeger ging het altijd over de tijd voor en na de oorlog. “Tegenwoordig praten we over de tijd voor en de tijd na de crisis… Dat zijn twee werelden van verschil. De hele financiële wereld staat nog ernstig onder spanning en dat heeft zijn weerslag op de vastgoedsector. Er zal mijns inziens een enorme afwaardering moeten plaatsvinden op vastgoed. Maar dat staat natuurlijk op gespannen voet met alle beleggingen van institutionele beleggers en particulieren. Geen misverstand: als je een pand hebt met een solide huurder en een huurcontract voor de komende jaren is er niets aan de hand. Maar op het moment dat die huur niet meer wordt betaald, dan ontstaan de problemen. Want je kunt het dan vaak niet meer verhuren of je gaat onderuit omdat de hypotheeklasten hoger zijn dan de inkomsten.” Wat in de visie van De Groot zou moeten gebeuren om de situatie weer een beetje te normaliseren, is afwaardering in Nederland van vastgoed. “Het vastgoed zou met 20% afgewaardeerd moeten worden. Maar ja, dat kan niet, dan is de BV Nederland failliet.” De sector Vastgoed zonder banken is ondenkbaar, bevestigt De Groot. “En als jij op dit moment met een heleboel projecten zit die forse voorfinancieringen vergen, dan moet je sterk in je schoenen staan; alleen als je heel geode projecten hebt, heb je kans dat je het overleeft. Maar er zijn genoeg mensen die het op dit moment om die reden niet redden.”

Wat een goed project is? Als banken met je mee willen doen

Robin de Groot.

Al op jonge leeftijd werd De Groot makelaar. Zijn eerste huis verkocht hij in 1974 als voluntair (in de Blekerstraat in Enschede voor 40.000 gulden) bij Pier Zijlstra, op de dag dat de fusie met Snelder bekend werd gemaakt. De Groot begon als jongste bediende, haalde zijn makelaarsdiploma (toen was hij 24 jaar). Eind jaren zeventig werd hij reisleider bij Arke. Daarna verdiende hij veel geld met een marketingconcept met een mechanische stier die in dertien Europese landen op kermissen en braderieën werd gepresenteerd. Maar het vastgoed bleef trekken en in 1983 trad De Groot in dienst als manager van de Nederlandse vastgoedportefeuille (dat toen al een waarde had van een miljard gulden) bij Wereldhave. In 1988 nam hij het makelaarskantoor over van Teun Post. Later kocht De Groot zich in bij zijn eerste liefde Snelder Zijlstra, dat De Groot kreeg toegevoegd en inmiddels al 120 jaar bestaat. Zijn aandelen verkocht hij in 2004 door aan Tjeerd van der Veen en Roy Duijn. “Ik was daar een soort tussenpaus. Ik heb daar een geweldige kans gekregen mezelf verder te ontwikkelen.” De Groot bleef zich bezighouden met het bedrijfsonroerendgoed. Het marktaandeel was op een gegeven moment groter dan van Zadelhoff. Aan die periode dankt De Groot zijn reputatie als kenner van zakelijk vastgoed. Hij wilde meer dan makelen. “Ik had me ontwikkeld en wilde een volgende stap zetten. Het gaat niet om het grote geld verdienen, het gaat ook om de uitdigingen die je ziet en de creativiteit die je kunt ontwikkelen bij nieuwe projecten.” Zoals bij het voormalige V&Dpand in Enschede waarin nu Werkplein is ondergebracht. “Het is toch geweldig als je zo’n rijksmonument weer nieuw leven kunt inblazen.” Projectontwikkeling, zelf investeren en makelen staan op gespannen voet met elkaar. “Het kan zelfs niet.”

Dynamisch ABC.

De Groot kwam een paar jaar geleden landelijk in het nieuws toen hij met een paar partners beheersmaatschappij Dynamisch ABC overnam, dat inmiddels is omgedoopt in Actys en is uitgegroeid tot de grootste van Nederland in het beheren van woningen, kantoren en winkels, veelal in opdracht van institutionele beleggers. Actys moet de huurpenningen innen en zorgen dat de panden beheerd en onderhouden worden. Over het werk van Actys kan en wil De Groot niets zeggen. “Ik ben slechts aandeelhouder, voor vragen moet u bij de CEO zijn. Zo hebben we het ook afgesproken.” De Groot is met 40% wel grootaandeelhouder. En hij is middelpunt van een conflict dat nog steeds niet opgelost is. De Groot was namelijk al eigenaar en was dus koper en verkoper tegelijk. De nieuwe eigenaren vinden dat ze voor enkele miljoenen zijn misleid. “Ik kan en wil ook hier niets over zeggen. Dat moet je respecteren.”

Kansen.

Makelen doet hij niet, over het beheren kan hij niets zeggen, maar we mogen er gevoeglijk van uitgaan dat hem jaarlijks een prettig dividend wordt overgemaakt; projectontwikkeling ligt plat gezegd op zijn gat en kopen en verkopen van vastgoed is ten opzichte van een paar jaar geleden bijkans tot stilstand gekomen. Opgewekt: “In een moeilijke markt heb je altijd kansen. Maar dan heb je met deze kredietcrisis een langere aanloop nodig. Je moet niet traditioneel denken, maar ‘out of the box’. Vergeet niet dat de rente nu heel laag staat, dat kan heel gunstig zijn.” In commanditaire vennootschappen (CV’s) zoals Haerzathe Investments (de 123ste aanbieder) doet De Groot niet meer. “Er is natuurlijk een ongelooflijke hoeveelheid geld in de markt geweest. De ‘babyboomgeneratie’ heeft natuurlijk heel veel geld verdiend. Vanaf 2000 is er voor een geweldig vermogen geïnvesteerd in CV’s om de simpele reden dat er meer vraag was naar het pensioenproduct dan er eigenlijk goed vastgoed was. En op het moment dat het minder gaat met die markt, krijg je daar natuurlijk de problemen. Dan krijg je geen dividend, dan kun je bijstorten.” De Groot vindt dat Haerzathe een goed product had: “We zaten er met een paar partners (Nijkamp, Nijboer, Bertil Fluttert en anderen) in. Ik had op een bepaald moment ook andere belangen. Daarom kon ik beter een bemiddelende rol spelen dan mede-eigenaar zijn. Maar Haerzathe had een mooie portefeuille, niet alleen kantoren. Maar het klopt, tussen alle aanbieders zaten ook een flink aantal minder mooie.” Die CV’s werden even snel opgetuigd uit hebzucht. “Ja, natuurlijk. Er werd dan heel snel vastgoed opgehaald waarvoor meer betaald werd dan het waard was. Zolang de huur betaald wordt, is er niets aan de hand. Maar als jij met een pand zit in Zoetermeer van vijfduizend vierkante meter uit de jaren tachtig dat leeg staat, dan heb je wel een probleem. Er zit een hypotheek op en dan krijg je een vriendelijke brief om bij te storten.” Hetzelfde probleem deed zich voor met beursfondsen. “Je moet verstand van vastgoed hebben om er in te kunnen investeren. Vandaar de opkomst van de CV’s. Dan had je als belegger toch een beetje het gevoel dat je in die tien panden een deeltje had. Maar er zijn ook een panden gekocht die kwalitatief minder waren. En nogmaals, zolang de huur wordt betaald…”

Hebzucht.

Het probleem van voor de crisis was de enorme hoeveelheid geld. En in die tijd hebben mensen misbruik gemaakt van die situatie en natuurlijk ook de onkunde. “Veel mensen waren ‘greedy’. Niet alleen de bomen, maar ook het vastgoed groeide tot in de hemel. Aandelenbeurzen stegen naar recordhoogtes. Vergeet niet dat iedereen erbij stond, het waren niet alleen de bankiers. Maar de gevolgen zijn wel dat de banken nu eerst voor hun eigen hachje zorgen. Niet alleen het vastgoed heeft nu last van de crisis, maar het hele midden- en kleinbedrijf. Vroeger gebruikten de banken het geld dat afgelost werd om nieuwe investeringen te doen, nu kopen ze hun eigen onzekerheden af. Dat maakt het heel erg lastig. In 2007 ging er in Nederland 13 miljard aan beleggingen om die vooral bij institutionele fondsen terecht kwamen die na een x-aantal jaren die panden doorschoven naar de handel. Het afgelopen jaar ging het om 5 miljard, in 2009 was het 4 miljard. Dat is een rampzalig verschil. Maar nogmaals, dat geeft ook weer kansen.” De Groot doelt op het afstoten van vastgoed door de banken onder de prijs. “Dat gebeurt natuurlijk niet met topstukken, die houden ze gewoon. Maar voor slimme mensen met liquiditeit zijn er dus mogelijkheden om geld te verdienen. En dan kom je toch weer bij de adviseurs terecht in Nederland die daar een ondersteunende rol in hebben.”

Winkelcentra.

Niet alleen de verkoop via internet, ook de ontwikkeling van zogenaamde kooppleinen buiten de stad langs autosnelwegen maken panden in de binnensteden minder waard. “Daar moeten winkeliers ook wat aan doen. Ze kunnen creatiever omgaan om toch zogenaamde ‘funshoppers’ te trekken. Zorgen voor meer beleving. Gewoon veel meer concurrentie en veel meer strijd. Natuurlijk zien veel binnensteden er met Blokker, Free Recordshop en andere franchisezaken er hetzelfde uit, maar elke stad heeft zijn eigen eigenaardigheden zoals Enschede met zijn mooie ijsbaantje. Je zult als binnenstadwinkelier iets meer moeten doen dan de standaardzaken. En dat is een heel duidelijke taak die bij de ondernemer zelf ligt. Het wordt alleen lastig als je met organisaties spreekt die dertig, veertig winkels hebben en minder belang hebben bij Enschede. De zelfstandig ondernemer is inderdaad aan het verdwijnen.”

Je moet verstand van vastgoed hebben om er in te kunnen investeren

Woningen.

Maar als we goed naar De Groot hebben geluisterd moeten we onze zuurverdiende centen minder snel in vastgoed steken, althans niet in kantoren en winkels. Woningen dan? “De woningmarkt is op dit moment ook niet in erg goede doen. De prijzen zijn gezakt, beleggingsprojecten deden vroeger wel 22, 23 keer de huur, maar die gaan nu voor 15, 16 keer de huur. Die markt normaliseert zich. Maar waar niet gekocht wordt, wordt gehuurd, want mensen moeten natuurlijk wel ergens wonen. Het zijn altijd communicerende vaten, daar is dus ook weer van alles mogelijk.” En woningen worden veelal weer beheerd, onder meer door Actys, en zo is het (inkomens)plaatje van De Groot weer rond. Toch zien we hem de laatste tijd weinig of niet meer op feesten en partijen in Twente. “Ik doe ook bijna niets meer in Twente. Ik ben daar geen makelaar meer, ik bemiddel niet meer in Twents vastgoed, ik investeer al of niet met partners in bedrijven of in vastgoed bijna volledig buiten Twente. En als jonge makelaar, dat geldt voor iedere jonge ondernemer, moet je natuurlijk aan de bak en dan moet je zoveel mogelijk op recepties zijn en ja, je moet je speldjes opdoen van alle clubjes en je moet er bij zijn en je moet het ook nog leuk vinden. Dat heb ik wel gehad.”